Journal de la construction d'une maison en botte de paille
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les intérêts intercalaires

avril 28th, 2008 | Posted by Matthieu in Divers - (0 Comments)

Quand on fait un prêt pour le terrain et ou la maison, il faut quasiment tout le temps payer des intérêts intercalaires (aussi appelés « différé d’amortissement », car même si un différé d’amortissement n’implique pas forcément d’intérêts intercalaires, je ne pense pas que l’un aille souvent sans l’autre). Et ça pose pas mal de questions. Après avoir tourné le truc dans tous les sens, voici la meilleure solution qu’on a trouvée pour nous. Je vous garantie pas que ce soit le cas pour tout le monde, mais bon. Presque.

D’abord, c’est quoi  :

les intérêts intercalaire, c’est l’argent qu’on donne au banquier en plus des intérêts normaux, en échange du fait qu’il nous prête une partie de l’argent tout de suite, mais que le remboursement du prêt proprement dit ne commencera que quand il nous aura tout donné.
Ce qui veut dire que pendant la durée du chantier, vous n’allez pas commencer à rembourser le prêt. Vous allez juste payer des intérêts sur la partie effectivement débloquée par le banquier. Donc au début, ce sera pas beaucoup, et au fur et à mesure qu’il va vous libérer de l’argent pour payer les factures, le montant va augmenter, jusqu’à approcher les mensualités que vous aurez après.
Et vu qu’en général, pendant ce temps, vous continuez à payer le loyer de votre logement actuel, ben ça fait double loyer. Du coup, ça mérite de s’y pencher pour savoir comment dépenser le moins possible. Parce qu’en auto construction, ça va durer au moins un an, cette double dépense, sauf si vous arrivez à loger dans une caravane pendant la durée des travaux.

Comment sont-ils calculés  ?

Le calcul est sans doute assez compliqué, mais le banquier m’a dit qu’en gros, ça correspondait au montant débloqué, multiplié par le taux du prêt, et divisé par 12. Soit par exemple pour un taux à 5 %, et un montant débloqué de 50 000 euros, ça fait 50 000 x 5 % / 12 = 208 euros de mensualité.
Et bien sûr, c’est recalculé chaque mois.

Quand débloquer le prêt  ?

Face à ça, notre premier réflexe a été de dire  : il faut débloquer l’argent le plus tard possible, pour ne payer ces intérêts sur une période la plus courte possible. Donc utiliser d’abord l’apport personnel avant d’utiliser le prêt.
Mais en fait, ce n’est pas si évident. Surtout si la première dépense est l’achat du terrain, et que ça représente la moitié ou plus du budget total. Dans notre cas  : 150 000 pour le terrain avec frais d’agence et frais de notaire), 100 000 pour la maison, et un prêt de 180 000 (soit un apport personnel de 70 000)
Car si on met la majeure partie de son apport personnel dans l’achat du terrain, on a débloqué effectivement moins d’argent chez le banquier, et la première mensualité d’intérêts intercalaires est plus faible que si le banquier payait tout le terrain. Mais en même temps, dans ce cas là, dès le début des travaux, il faut faire appel au banquier, et donc les mensualités augmentent rapidement.
Alors que si le banquier paye tout le terrain, la première mensualité est certes plus élevée, mais elle ne bouge pas pendant un moment, car on peut utiliser l’apport personnel pour commencer à construire.

Conclusion

J’ai calculé qu’entre la solution de faire débloquer 100 000 euros par le banquier tout de suite, ou 150 000 tout de suite, sur toute la durée de la construction, ça ne faisait un surcoût que de 600 euros (6600 au lieu de 6000).
Alors vous me direz  : 600 euros, c’est toujours ça. Et puis dans certain cas de figure, ça peut être plus. Mais en même temps, garder l’apport personnel pour payer la construction, ça a l’avantage de la simplicité  : vous n’êtes pas obligé de produire une facture pour la moindre dépense. Et puis en attendant de l’utiliser, votre argent peut rester placé quelque part, et ça compense rapidement ces 600 euros de surcoût.
Bref, on a décidé de faire payer l’intégralité du terrain par le banquier, et de ne débloquer les 30 000 restants qu’à la fin du chantier. Ca va nous coûter environ 6600 euros d’intérêts intercalaires, qu’on va bien sûr payer avec l’apport personnel, parce qu’on ne peut pas faire rentrer ça dans le budget mensuel.

Bon, vous me direz, certains d’entre vous ont peut-être attendu leur permis bien plus longtemps que ça. Mais la nouvelle loi sur le permis de construire est formelle  : si on a rien reçu au bout de 2 mois après la date de dépôt, on bénéficie d’un permis tacite. On peut commencer les travaux, simplement en affichant le récépissé de dépôt.

Commencer les travaux, c’est bien gentil, mais encore faut-il avoir acheté le terrain. Et pour acheter le terrain, que le banquier débloque le prêt. Et pour que le banquier débloque le prêt, le permis tacite, il connaît pas, il lui faut un papier.
Pourtant, sur le récépissé de dépôt, il est indiqué que le Maire peut délivrer un certificat de permis tacite sur simple demande. Donc théoriquement, deux mois après le dépôt, si on a rien reçu, il est sensé nous signer un papier, comme quoi on a le permis tacite.
Mais bernique ! ! La secrétaire de Mairie ne veut rien savoir, il faut que ce soit la DDE qui renvoie le permis tacite. « mais madame, si c’est la DDE qui le renvoie, ce n’est plus un permis tacite, c’est un permis tout court ! ». Oui, mais non.
J’appelle donc la DDE, qui exhume notre dossier, le vérifie, m’informe qu’il est bon, et qu’il va nous envoyer le permis tacite le jour même. « mais monsieur, si vous l’avez vérifié, et qu’il est bon, ce n’est plus un permis tacite, mais un vrai permis ». Oui, mais non.
Bref, 15 jours de plus que les soit-disant « 2 mois maxi » pour avoir notre permis.

Bon, ensuite, c’est un peu de ma faute, je m’étais pas encore occupé de l’assurance (qu’on a pris chez un autre assureur que celui du banquier, parce que c’est moins cher). Du coup, la course pour remplir le dossier d’assurance, questionnaire médical et tout.

Et ensuite, pour pouvoir prendre rendez-vous avec le notaire, il faut qu’il ait toutes les pièces du dossier. Il faut donc lui avoir envoyé le permis, et que le banquier lui ait envoyé un exemplaire du contrat de prêt.

Enfin voilà  : le 15 mai, on signe  ! Et le lendemain j’espère, on commence les travaux.

Murs porteurs veut dire que ce sont les bottes de paille elles mêmes qui vont porter le toit et les éventuels étages, par opposition à la technique « ossature bois, remplissage paille », ou c’est l’ossature qui assure ce rôle.
Pour simplifier, c’est comme construire une maison en brique ou en parpaing, sauf que c’est avec des bottes de pailles, et qu’il n’y a pas de mortier  : on empile les bottes en quinconce, en laissant l’espace pour les portes et fenêtres, et sur le haut du mur, on pose la charpente, et hop, il n’y a plus qu’à crépir. (bon, dans les faits, c’est un peu plus compliqué que ça, mais le principe est là)

Comme je le disais dans le précédent billet, je pensai au début que cette technique était réservée aux maisons de plain pied. Mais que nenni, la paille résiste très très bien à la compression, et si c’est bien fait, on peut construire des maisons de plusieurs étages. Le tout est de faire des murs bien droits, une lisse haute costaude, et d’appuyer les charges au centre du mur.

Mais malgré tout, cette technique a à mon avis quelques défauts :
– C’est plus difficile de positionner les portes et fenêtres ou on veut. Et il faut respecter une certaine proportion de murs/surfaces vitrées, car si on met trop de fenêtres/baies vitrées, il n’y aura plus assez de mur pour porter la maison. Quand on veut faire du solaire passif, c’est un peu dommage
– On ne peut pas construire le toit avant de faire les murs (remarquez, même en ossature bois, beaucoup de gens font les murs avant le toit), on est donc très sensible aux risques de pluie pendant la construction
– on n’économise pas vraiment de bois, car la lisse haute doit être très épaisse, et consomme donc beaucoup de bois.

Par contre, moyennant qu’on maîtrise bien la technique, c’est un système rapide. J’avais vu un exemple d’une maison construite en 2 jours (murs + toit). Bon, c’était une grosse équipe, genre une vingtaine de personnes, mais quand même.

C’est aussi une excellente technique pour les petits projets, genre cabane de jardin ou maisonnette.

Mais là, moi, pour une maison avec un étage, je me sentais plus à l’aise avec une ossature bois. Et je crois que la plus grande partie des auto-constructeurs en France font comme moi.

D’abord, contrairement à ce que je croyais, on peut construire tout type et taille de maison, en botte de paille. Avec une ossature, bien sûr, mais même en mur porteur.

Ensuite une maison en paille bien faite est durable. On a pas beaucoup de recul, parce que l’invention de la botte de paille date d’environ le début du XXème siècle, mais il y a une maison en botte de paille bien connue qui a été construire en 1921, et qui est en parfait état. Et puis l’utilisation de la paille dans la construction est vieille comme l’humanité, comme dans les maisons en torchis.

Je ne me suis jamais inquiété du feu (ça fait longtemps que je sais que face au feu, le métal et le béton sont les moins résistants des matériaux), mais il est quand même bon de savoir qu’une botte de paille enduite va résister au feu plusieurs heures sans brûler.

Voici donc 3 des principaux a priori négatifs qui s’envolent. Voyons maintenant les atouts de la botte de paille :
C’est super isolant. Quand on veut faire une maison basse énergie, c’est vraiment le matériau idéal. C’est isolant d’une part parce que la paille est isolante, mais en plus parce qu’on fait des murs épais  : 45cm. C’est un peu comme si au lieu de mettre les 10-15cm réglementaire de laine de verre, on en mettait 45cm. C’est aussi très efficace au niveau phonique.

C’est vraiment pas cher. Une botte de paille coûte environ le même prix qu’un parpaing, mais est 4 fois plus grosse. Et puis avec le parpaing, il faut en plus payer l’isolant. Epouvanpaille a calculé qu’un mètre carré de mur en botte de paille, comprenant l’ossature, la paille, et l’enduit des 2 côtés coûtait 24 euros. Soit pour une maison de 100m2 de plain-pied, 3000 euros de matériaux pour les murs ! ! ! Bien sûr après il faut payer le reste (fondations, toit, fenêtres, électricité, plomberie, etc), et ça fait monter la note, mais tout de même…

Ca fait des murs épais et irréguliers comme les anciennes maisons. Ca donne des embrasures de fenêtres profondes. Pour moi, c’est ce qui m’a fait préférer cette technique à une maison en bois ou en ossature bois. J’aime vraiment l’aspect des vieux mas en pierre de ma région. Ca fait maison solide, bien plantée dans le sol. C’est un goût personnel, mais pour moi, une maison, ça doit être un peu massif. Faut qu’on se sente à l’abri.

C’est quand même vachement plus sympa à manipuler qu’un parpaing ou qu’une brique. Et quand on autoconstruit, c’est quand même plus agréable de manipuler de la paille que du béton.

Et puis un détail qui a son importance, les maisons en paille sont « perspirantes » c’est à dire que l’humidité traverse les murs sans se condenser. Du coup, l’hygrométrie à l’intérieur de la maison s’équilibre beaucoup mieux. Ca ne remplace pas totalement un système d’aération, mais c’est quand même beaucoup plus sain que les maisons classiques qui sont totalement étanches, et qui n’arrêtent pas de pourrir.

Reste au final un seul défaut un peu important  : la paille est très sensible à l’eau. Pas à l’humidité, comme je l’ai dit, mais à l’eau  : la pluie qui tombe sur les murs, les infiltrations du sol, les fuites d’eau dans la maison. Si jamais l’eau atteint les bottes, il y a de fortes chances pour que la paille pourrisse sans qu’on s’en aperçoive. Donc il faut être très attentif à protéger la paille de cette eau. Ca passe par un crépis très épais et très bien fait, par un soin particulier à éviter les infiltrations par les fondations, et par proscrire totalement ce qui pourrait bloquer l’humidité à l’intérieur de la botte comme un crépis béton, ou un film par vapeur.
Du coup, il faut mettre un crépis très épais, qui ne coûte pas grand chose en matériaux, mais beaucoup en main d’œuvre. C’est ce qui fait qu’une maison en botte de paille construite par un professionnel ne coûtera pas moins chère qu’avec une autre technique.
Mais en autoconstruction, à condition de pouvoir compter sur un coup de main au moment des enduits, ben ça vaut vraiment le coup.

Pour en savoir plus sur les qualités techniques de la paille, je vous conseille le livre « Contruire en paille aujourd’huipourquoi construire botte paille« , chez Terre Vivante. Y’a vraiment tout ce qu’il faut dedans pour découvrir ce type de construction, et être convaincu rapidement, comme ça a été notre cas. Ensuite, pour aller plus loin, il faut des bouquins qui rentrent plus dans la technique, mais pour commencer, il est vraiment très bien.